公寓大廈管理條例修正草案

送立法院審查　2013-06-17　營建署

公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例）自八十四年六月二十八日公布施行後，歷經八十九年四月二十六日、九十二年十二月三十一日、九十五年一月十八日等三次修正，公寓大廈管理制度漸臻完備。惟各界對本條例部分條文尚有許多建議，為減少複合公寓大廈使用干擾、共用部分移交及管理費收支糾紛、共用部分二次施工、管理組織空窗等問題，就分區規劃與管理、強化起造人移交機制、改善管理費收取與運用、加強起造人管理責任，健全管理組織運作體制及提升規約草約品質等內容，有檢討修正之必要，爰擬具「公寓大廈管理條例」修正草案，其修正要點如下：

一、為避免公寓大廈因不同用途混合使用、大小坪數差異過大或與獨棟透天建築物同屬一宗建築基地，導致日後相互干擾，衍生管理紛爭，增訂起造人得分區規劃管理組織。（修正條文第四條）

二、為減低起造人與管理委員會因移交檢測內容、方式及費用之認知差距，衍生拒絕移交僵局，分別規定移交及檢測項目，檢測方式由雙方協議，檢測費用由起造人負擔。（修正條文第六條）

三、為配合實務運作及改善費用收支方式，增列「管理費」一詞，並限制管理費分擔方式及金額不得授權管理負責人或管理委員會訂定。（修正條文第十二條）

四、為規範管理委員會維護山坡地公寓大廈之監測設備及設施，增訂坐落於山坡地公寓大廈監測設備及設施，其相關費用支付應依區分所有權人會議決議，由公共基金或管理費支付。（修正條文第十四條）

五、為避免多人具有召集權之法律效力爭議，明定召集人由管理負責人或管理委員會主任委員任之，並刪除其身分之限制。（修正條文第二十五條）

六、為使非封閉式之公寓大廈集居社區管理及組織更具彈性，放寬既有公寓大廈分別成立管理組織之限制條件。（修正條文第二十六條）

七、為減少公寓大廈二次施工，加重起造人該期間之管理維護責任。（修正條文第二十八條）

八、為減少新舊管理組織交接之空窗期，規定管理負責人、主任委員及管理委員應辦理選任義務；另外，為減低管理費虧空等情形，明定管理負責人、主任委員及負責財務管理或監察業務之管理委員由區分所有權人任之，除規約另有限制外，得由其配偶或有行為能力直系血親代理其職務。（修正條文第二十九條）

九、為因應電子資訊技術發達，同時兼顧無紙化政策，增訂區分所有權人會議開會通知如經區分所有權人同意者，得以電子傳送方式為之。（修正條文第三十條）

十、為促進公寓大廈事務推動，降低一般事務出席及決議門檻，同時排除部分事務得以重開議方式辦理。（修正條文第三十一條及第三十二條）

十一、為強化公寓大廈相關管理資訊透明化，規定至少每三個月公告一次公共基金、管理費或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形，並明定相關文件保存年限。（修正條文第三十六條）

十二、為使管理委員會會議運作訊息透明化，增訂管理委員會會議紀錄應公告；另為避免主任委員或管理委員之罰則未能達到處罰目的，規定管理負責人、主任委員或管理委員違反本條例相關規定，經主管機關處罰之罰鍰，不得由公共基金或管理費支付。（修正條文第三十九條）

十三、為增進共同設施使用及管理具有整體不可分性集居地區之管理，授權中央主管機關另訂準用辦法。（修正條文第四十四條）

十四、為提升管理維護公司之服務品質與競爭力，授權中央主管機關另定許可、登記、辦理事項及簽章等事項之管理辦法。（修正條文第四十五條及第五十條）

十五、為減少公寓大廈二次施工，增訂起造人為管理負責人期間違反義務之罰則。（修正條文第五十一條）

十六、為避免規約草約內容約定不當，影響日後住戶管理，增訂中央主管機關應公告起造人檢送之規約草約應記載或不得記載之事項。（修正條文第六十二條）